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¿Qué tan importante es la tecnología Blockchain para la industria hipotecaria?

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El mercado hipotecario residencial global se estima en un valor de $ 31 billones. El 66 por ciento de todos los estadounidenses tienen una hipoteca sobre su casa, mientras que en el Reino Unido y China alcanza el 70%. Es un segmento de los mercados financieros que golpea una gran parte de la población mundial.

Los costos promedio de cierre de la hipoteca generalmente variarían entre el 2 y el 5 por ciento del precio de la propiedad, incluidos los honorarios de corredores, los honorarios de originación de préstamos, los honorarios de suscripción, los honorarios de los inspectores, los honorarios legales y los honorarios de título.

Eso significa que en una casa de $ 250,000, el comprador puede esperar pagar entre $ 5,000 y $ 12,500 solo para obtener una hipoteca.

El proceso de la hipoteca está muy centralizado e impregnado de intermediarios, que cada uno agrega su propio margen de beneficio a los costos generales, un objetivo perfecto para Blockchain. Según un informe de PWC:

La tecnología Blockchain puede alterar radicalmente el proceso mediante el cual los consumidores compran una casa, así como la forma en que las instituciones financieras manejan las hipotecas. Específicamente, la tecnología podría eliminar el costo y la fricción del proceso, crear registros de transacciones que son infalibles e incorruptibles, y facilitar la liquidación casi instantánea”.

Pero, ¿qué tan realistas son estas afirmaciones y exactamente dónde impactaría la tecnología   Blockchain?

El proceso de solicitud de hipoteca actualmente está muy basado en papel, requiere mucho trabajo, consume mucho tiempo y es costoso. Esto se debe, en gran parte, a una larga lista de proveedores de servicios externos los cuales todos tienen una aportación al proceso, como inspectores, abogados, agencias de crédito y oficinas de títulos de propiedad.

Cuando un comprador y un vendedor acuerdan realizar transacciones en una propiedad, el comprador solicitará una hipoteca de su banco, que incluye proporcionar varios elementos de documentación, como extractos bancarios, comprobantes de ingresos, información de préstamos existentes (si corresponde) y consentimiento para un informe de crédito que debe ser compilado por una compañía externa de informes de crédito.

Para determinar el monto estimado del préstamo, el banco también se acercaría a un topógrafo para realizar una evaluación preliminar de la propiedad, después de lo cual puede iniciar el proceso de aprobación de crédito en función de la información obtenida del comprador y de las otras terceras partes.

A continuación, el banco confirmaría la propiedad de la propiedad con las oficinas de registro de la propiedad según lo indicado por el vendedor. Luego se solicitará una valoración final de la propiedad a un topógrafo para que pueda verificarse de manera cruzada con la cantidad de crédito aprobada.

El banco puede notificar su decisión al comprador y a los abogados, luego de lo cual se hacen los arreglos para la firma del contrato de préstamo hipotecario y la escritura de la hipoteca. Una vez firmados los documentos, el banco puede iniciar el retiro de fondos y las oficinas de registro de la propiedad pueden ser informadas para actualizar las escrituras de títulos. En los EE. UU., Este proceso de solicitud puede demorar entre 30 y 60 días en completarse.

El proceso de solicitud de hipoteca tradicional conduce a 3 problemas principales: aumento de costos, tiempos de procesamiento extendidos y falta de transparencia.

Los flujos de transacciones actuales requieren la participación de agencias de crédito para ayudar a evaluar la elegibilidad del préstamo, los suscriptores para calcular y garantizar la exactitud de los retiros de hipotecas, los topógrafos para proporcionar valuaciones de propiedades actualizadas, los abogados para redactar la documentación legal y las oficinas de títulos para confirmar y actualizar la propiedad.

Es probable que cada una de estas funciones tenga un gran equipo de personal administrativo para tratar el papeleo físico. En 2015, PWC informó que “la solicitud de hipoteca promedio incluye 500 páginas, un número que ha tendido a aumentar en lugar de disminuir en los últimos años”. Aunque otros informes sugieren que podría tener hasta 2,000 páginas.

Hand of the businessman with the house

Cada intermediario por el que se realiza la transacción agregará del 1% al 2% del valor de la propiedad en sus propias tarifas al costo general. Pero no solo agregan tarifas, sino que también agregan días adicionales de su propio tiempo de procesamiento, lo que lleva a un proceso largo y prolongado.

Finalmente, existe la falta de transparencia sobre la documentación requerida de la aplicación. Las cuentas bancarias, los títulos de propiedad y los registros del gobierno están en manos de instituciones separadas.

Cuando una persona solicita una hipoteca, los corredores, agencias de crédito, personal bancario y otros agentes de terceros necesitarán tener acceso a esta información para determinar si un préstamo debe ser aprobado. El acceso generalmente se proporciona a través de procesos manuales, como enviar una solicitud por correo electrónico y luego recibir la información por correo electrónico unos días más tarde.

Una vez que se aprueba una hipoteca, esta misma información debe actualizarse con cada agencia, es decir, los títulos de propiedad deben mostrar que la propiedad tiene después de cambiar de manos, el banco mantendrá un registro de la hipoteca contra su nombre para que las agencias de crédito puedan acceder a este en caso de futuras solicitudes de préstamo.

Esto se hace de nuevo manualmente y cada vez que se transmite información, se pasa de un libro de contabilidad a otro. Esto no solo requiere que los agentes externos adicionales confirmen estas transacciones, sino que significa que este proceso basado en papel, en su mayoría manual, es propenso a errores humanos, lo que conlleva más retrasos y acumulación de costos.

¿Cómo se puede aplicar Blockchain al proceso de la hipoteca?

Para aprobar una línea de crédito, los bancos confían en la información precisa de los topógrafos, bufetes de abogados, agencias de crédito, etc. Si toda la información requerida se almacena de forma segura en una red distribuida con cada agente actualizando su parte de la información, los bancos pueden recuperar fácilmente los diversos datos que necesitan de esta red, sin tener que depender de comunicaciones individuales en papel con cada uno de los proveedores externos.

Esto incluye copias digitalizadas de documentos legales, valoraciones de propiedades y títulos de propiedad. Blockchain se puede utilizar para crear una identificación digital para cada propiedad, por lo tanto, la propiedad se puede rastrear en la red.

Además de hacer que el mercado de bienes raíces sea más líquido, puramente desde la perspectiva de la solicitud de hipoteca, esta identificación digital incluiría una cadena de propiedad y una valoración actual del mercado que permitirá a los bancos verificar rápidamente el estado de propiedad actual o confirmar el precio de mercado, lo que mitigará el riesgo.

 
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Ernesto Briceno Leonett

Estudiante de economía de la UCV. Defensor de las libertades personales y por supuesto también del mercado. Tecnófilo.

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